乌鲁木齐土地评估

乌鲁木齐土地评估的流程可以清晰地分为以下几个步骤，并参考了文章中的相关数字和信息：

一、明确评估基本事项

1. 评估目的：明确土地评估的目的，如交易、抵押、征收等。

2. 待估宗地：明确待评估土地的具体范围、位置和面积等信息。

3. 估价期日：确定评估的基准日期，该日期是评估土地价值的时间点。

4. 价格内涵：明确评估价格的类型，如市场价值、抵押价值等。

5. 作业时间：明确评估师从开始作业到完成报告的持续时间。

二、拟订估价作业方案

1. 技术路线：选择适当的估价技术路线，如市场比较法、收益法、成本法等。

2. 估价方法：初步选择适合该宗土地的估价方法，并准备备选方法。

3. 资料收集：列出需要收集的资料清单和收集资料的渠道。

4. 作业步骤：明确评估的具体步骤和时间进度安排。

5. 人员与经费：预计所需的人员数量和经费预算。

三、收集与核实资料

1. Zui新资料：收集待评估土地所需的Zui新资料，包括土地规划文件、交易案例等。

2. 资料核实：对收集到的资料进行核实，确保其真实性和准确性。

四、实地查勘

1. 现场调查：对待估宗地进行实地查勘，了解其坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

2. 拍照记录：对待估土地及周边情况进行现场拍照记录，以备后续分析使用。

3. 资料补充：对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。

五、分析整理资料

1. 地价走势：分析地价的走势和趋势，了解市场变化对地价的影响。

2. 影响因素：分析各种因素对地价的影响程度，如地理位置、交通状况、周边环境等。

3. 确定参数：根据分析结果，确定相关估价参数，如土地价格、容积率等。

六、评估土地价格

1. 方法应用：根据选定的估价方法，进行土地价格评估。

2. 方法对比：除特殊情况外，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行对比验证。

3. 结果调整：对各测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定Zui终的估价结果。

七、撰写评估报告

1. 报告结构：编写完整的土地评估报告，包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

2. 内容详细：在报告中详细说明评估方法、数据来源、评估过程、评估结果等内容。

八、资料归档

1. 分类整理：将估价资料和估价报告书分类整理归档。

2. 保存期限：按照《中华人民共和国资产评估法》的规定，评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

以上是乌鲁木齐土地评估的一般流程，每一步都需要严格遵循，以确保评估结果的准确性和可靠性。